9.3.01. Berücksichtigung von Grundeigentum im Allgemeinen

Rechtsgrundlagen

§ 14 SHG

§ 16 SHV

SKOS-Richtlinien, Kapitel E.2.2

Erläuterungen

1.   Grundsatz

Hilfesuchende haben grundsätzlich keinen Anspruch auf Erhaltung von Grundeigentum, insbesondere dann nicht, wenn sie langfristig und in erheblichem Ausmass unterstützt werden. Personen, die Liegenschaften besitzen, sollen nicht besser gestellt sein als Personen, die Vermögenswerte in Form von Sparkonten oder Wertschriften angelegt haben.

Verfügt die Hilfe suchende Person über Grundeigentum (insbesondere Liegenschaften und entsprechende Miteigentumsanteile), so gehört dieser Vermögenswert zu den eigenen Mitteln im Sinne von § 14 SHG und § 16 Abs. 2 SHV. Handelt es sich dabei um erhebliches Vermögen und ist es realisierbar, muss zunächst daraus (nach der Realisierung und bis zum Erreichen des Freibetrages, vgl. dazu Kapitel 9.2.01, Ziff. 6) der Lebensunterhalt bestritten werden, bevor wirtschaftliche Hilfe beansprucht werden darf.

Bei der Prüfung, ob es sich im konkreten Fall um einen erheblichen Vermögenswert handelt, also um einen solchen, welcher über dem anwendbaren Freibetrag liegt, ist grundsätzlich auf den Verkehrswert bzw. mutmasslichen Veräusserungserlös abzustellen, wobei Hypothekarschulden und allfällige andere mit der Liegenschaft zusammenhängende Schulden in Abzug zu bringen sind.

In einem nächsten Schritt ist zu prüfen, ob die Realisierung des Vermögenswertes möglich und zumutbar ist.

2.   Realisierung von Grundeigentum

Unter Realisierung von Grundeigentum versteht man grundsätzlich den Verkauf. Steht das Grundeigentum nicht im Alleineigentum der Hilfe suchenden Person ist Folgendes zu beachten:

  • Miteigentum: Miteigentum bedeutet, dass eine Sache mehreren Personen gehört, wobei der Miteigentümer einen bestimmten Anteil an der Sache hat. Jeder Miteigentümer hat für seinen Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers, und es kann dieser Anteil von ihm veräussert und verpfändet und von seinen Gläubigern gepfändet werden (Art. 646 Abs. 3 ZGB). Hält die um Hilfe ersuchende Person Grundeigentum im Miteigentum, kann sie ihren Anteil also ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer veräussern.
  • Stockwerkeigentum: Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a ZGB). Der Stockwerkeigentümer kann also seinen Teil ohne Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer verkaufen.
  • Gesamteigentum: Beim Gesamteigentum gehört eine Sache mehreren Personen als Ganzes, sie können grundsätzlich nur zusammen über die Sache verfügen, sie z.B. verkaufen (Art. 653 Abs. 2 ZGB). Steht also ein Grundeigentum im Gesamteigentum, kann die Hilfe suchende Person das Grundstück nur mit Zustimmung der anderen Gesamteigentümer realisieren. Liegt die Zustimmung nicht vor, muss die Gemeinschaft, die dem Gesamteigentum zugrundliegt (z.B. Erbengemeinschaft), aufgelöst werden (z.B. durch Erbteilung).

Zur Beurteilung der Zumutbarkeit einer vollständigen Realisierung von Grundeigentum durch dessen entgeltliche Veräusserung können folgende Überlegungen massgeblich sein:

  • Den Verhältnissen der jeweiligen Klienten angemessene (weder luxuriöse noch allzu kostenaufwendige und mit entsprechenden Mietobjekten vergleichbare) Liegenschaften (z.B. bescheidene Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen oder Geschäftsräume), die von den Klienten (oder eventuell von nahen Angehörigen) auf Dauer selber bewohnt oder (sinnvoll) gewerblich genutzt werden, müssen normalerweise nicht realisiert werden. Dies gilt vor allem dann, wenn die Hypothekarbelastung und die Nebenkosten sich in einem Bereich bewegen, welcher für ein Mietobjekt als Mietzins von der Sozialhilfe übernommen würde, oder wenn die Kosten gar unter dem Betrag liegen, der gemäss gemeindeinterner Richtlinie für den entsprechenden Haushalt als angemessen gilt.
  • Falls der Immobilienbesitz ausnahmsweise (bei Fehlen einer beruflichen Vorsorge) einer nötigen Alterssicherung dient, kann eine Realisierung unzumutbar sein.
  • Umgekehrt ist die Realisierung einer Liegenschaft meistens dann zumutbar, wenn diese von der Hilfe suchenden Person nicht selber (und auch nicht von nahen Angehörigen) dauernd bewohnt oder für eine (sinnvolle und weiterzuführende) Erwerbstätigkeit genutzt wird und dies in absehbarer Zeit (z.B. innert eines Jahres) auch nicht konkret beabsichtigt ist. Darunter fällt insbesondere auch Grundeigentum, das lediglich der Kapitalanlage oder der Altersvorsorge dient, soweit letztere anderweitig gesichert ist. Unbebaute Grundstücke oder nicht fertiggestellte bzw. unbewohnbare oder nicht nutzbare Häuser sowie Ferienhäuser und nicht notwendige Zweitwohnungen müssen grundsätzlich ebenfalls realisiert werden.
  • Auch selber bewohnte luxuriöse oder mit unverhältnismässig hohen Aufwendungen verbundene Liegenschaften bzw. solche, deren Zinsen und Kosten in keinem vernünftigen Verhältnis zum erzielbaren Einkommen der Klienten stehen, dürften normalerweise zu realisieren sein.
  • Gegen die Zumutbarkeit einer Realisierung kann aber sprechen, wenn jemand nur ganz kurzfristig bzw. in relativ geringem Umfang unterstützt wird oder sofern zurzeit mangels ausreichender Nachfrage nur ein unangemessen tiefes Entgelt erzielt werden könnte und in Kürze eine Besserung der Marktlage zu erwarten ist.

Eine teilweise Realisierung dürfte zum Beispiel dann verlangt werden, wenn

  • auf einem (sinnvoll abtrennbaren) Teil des Grundstücks, des Hauses oder der Wohnung oder der Geschäftsräume verzichtet werden könnte und durch dessen Veräusserung oder eventuell Vermietung ein angemessener Erlös bzw. Ertrag erzielt würde,
  • oder das Grundeigentum noch nicht übermässig belastet ist und aus der Aufnahme von Hypotheken ein angemessenes Entgelt resultieren würde.

Leben bzw. arbeiten nicht die Klienten selber, sondern nahe Angehörige (vor allem Ehe-gatten und minderjährige Kinder) in der betreffenden Liegenschaft und ist keine Veräusserung oder Verpfändung des Grundstücks zumutbar, so darf wenigstens von einem angemessenen Mietzins ausgegangen und ein solcher vom Bedarf abgezogen werden.

3.   Ausrichtung wirtschaftlicher Hilfe gegen Rückerstattungsverpflichtung

3.1.   Grundsätzliche Zumutbarkeit der Realisierung

Wenn zwar eine Realisierung des Grundeigentums grundsätzlich sofort zumutbar ist, es aber (wie oftmals) einige Wochen dauert, bis die Realisierung abgeschlossen und die Hilfe suchende Person über den Erlös oder das Entgelt verfügen kann, und befindet sie sich während dieser Zeit in einer Notlage, hat sie grundsätzlich Anspruch auf wirtschaftliche Hilfe. Diese ist ihr allerdings nur mit der Auflage einer Realisierung und gegen Unterzeichnung einer Rückerstattungsverpflichtung im Sinne von § 20 SHG auszurichten (vgl. Kapitel 9.2.02). Zudem kann die Rückzahlung in solchen Fällen normalerweise bereits auf einen festen Termin hin vereinbart werden.

3.2.   Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit der Realisierung

Ist die Realisierung von Grundstückswerten der Hilfe suchenden Person (noch) nicht möglich oder zumutbar, hat sie bis zur Realisierbarkeit grundsätzlich Anrecht auf Sozialhilfeleistungen. In diesem Fall ist die Unterzeichnung einer Rückerstattungsverpflichtung im Sinne von § 20 Abs. 1 SHG und (wenn möglich) deren pfandrechtliche Sicherstellung zu verlangen (§ 20 Abs. 2 SHG). Zur Rückerstattungsverpflichtung und pfandrechtlichen Sicherstellung vgl. Kapitel 9.2.02.

4.   Liegenschaften im Ausland

Grundsätzlich ist Grundeigentum im Ausland gleich zu behandeln wie in der Schweiz gelegenes. Abgesehen davon stellen sich bei Liegenschaften im Ausland (weitere) besondere Probleme, vor allem bezüglich der Abklärung des Sachverhalts bzw. hinsichtlich der Möglichkeit zur Aufnahme von Hypotheken. Im Übrigen ist aber Grundeigentum im Ausland gleich wie in der Schweiz gelegenes zu behandeln. Erfüllt die betroffene Person zwar die Voraussetzungen von § 20 SHG, kann sie aber keine pfandrechtliche Sicherstellung der Rückerstattungsverpflichtung erwirken, so hat sie (wie in Fällen, wo überhaupt kein geeignetes Pfandobjekt besteht) gleichwohl Anspruch auf wirtschaftliche Hilfe. Diese muss allerdings unter den Voraussetzungen von § 20 SHG bei Realisierbarkeit zurückbezahlt werden.


Rechtsprechung

VB.2008.00394: [Die Sozialbehörde verpflichtete den Hilfeempfänger, die Erbteilung einzuleiten. Dadurch ist insbesondere eine im Gesamteigentum des Hilfeempfängers und seines Bruders stehende Liegenschaft betroffen, welche sie zur Alterssicherung bis zur Pensionierung erhalten wollen. Der Bezirksrat hob die Verpflichtung auf Rekurs des Bruders des Hilfeempfängers auf, worauf die Gemeinde Beschwerde erhob.] Rechtsgrundlagen der wirtschaftlichen Hilfe, insbesondere der Verwertung von Grundeigentum (E. 3.1). Die Verpflichtung zur Einleitung der Erbteilung ist nicht zu beanstanden, da der Beschwerdegegner und der Hilfeempfänger ohnehin beabsichtigen, die Liegenschaft nach der Pensionierung in naher Zukunft zu veräussern, und der Wert der Liegenschaft die nötige Alterssicherung übersteigt (E. 4.2.4).

Liegenschaften im Ausland:

VB.2013.00460: Zumutbarkeit der Realisierung von Miteigentum an einer Liegenschaft im Ausland: Es ist davon auszugehen, dass ein Verkauf des Miteigentumsanteils für den Beschwerdeführer rechtlich möglich und ein solcher auch nicht von der Zustimmung seiner Schwester abhängig ist. Faktisch dürfte es zwar nicht leicht sein, das Haus bzw. seinen Anteil daran zu verkaufen. Der Beschwerdeführer hat sich jedoch gemäss der Auflage auch nur um eine Auszahlung seines Miteigentumsanteils zu bemühen. Konsequenterweise setzt die Androhung der Einstellung der wirtschaftlichen Hilfe ungenügende Verkaufs- oder Auszahlungsbemühungen voraus.

VB.2012.00508 (nicht veröffentlicht): Rückforderung nach § 26 SHG bei Meldepflichtverletzung (nicht deklarierte Wohnung im Ausland) und Geltendmachung der Rückerstattungsforderung mittels Kürzung: Ein unrechtmässiger Leistungsbezug liegt nicht nur dann vor, wenn die Hilfe ganz ohne Rechtsgrundlage gewährt wurde, sondern auch, wenn durch das unlautere Verhalten ein möglicher Rückgriff vereitelt wurde. Bei ordnungsgemässer Deklaration wäre auch ohne Verwertungsaufforderung mindestens die Unterzeichnung einer Rückerstattungsverpflichtung getätigt worden. Ein auf § 26 SHG gestützter Rückerstattungsanspruch kann von der Sozialbehörde geltend gemacht werden, indem sie den Grundbedarf für den Lebensunterhalt für die Dauer von maximal 12 Monaten um höchstens 15% kürzt. Die Massnahme kann jeweils höchstens weitere 12 Monate verlängert werden, sofern die Kürzungsvoraussetzungen weiter gegeben sind und ein neuer Entscheid getroffen wird.

VB.2008.00602: Die Verwertung des Miteigentumsanteils kann vorliegend nicht mit der Begründung verweigert werden, es handle sich um die Alterssicherung des selbständigerwerbenden Ehemannes (E. 3.2). Die Beschwerdeführenden haben keine Verkaufsbemühungen nachgewiesen bzw. nicht belegt, dass sich die übrigen Miteigentümer gegen die Veräusserung des Anteils des Ehemannes stellen würden. Der Miteigentumsanteil kann - trotz Immobilienkrise in den USA - auch heute noch gewinnbringend verkauft werden. Auszugehen ist von einer 2006 erfolgten Grundstückschätzung durch eine Bank und nicht vom Steuerwert, der auf Daten von 1996 basiert und wegen steuerrechtlichen Besonderheiten Kaliforniens weit unter dem effektiven Verkehrswert liegt (E. 3.4). Die Veräusserung des Miteigentumsanteils ist folglich zumutbar im Hinblick auf die Rückzahlung der Unterstützungsleistungen (E. 3.5).

VB.2007.00131: Es besteht vorliegend kein besonderer Grund, auf die Verwertung der Wohnung in Spanien zu verzichten. Weder wird die Wohnung durch die Beschwerdeführerin dauernd bewohnt noch kommt sie einer Alterssicherung gleich. Entgegen ihrer Darstellung wurde die Beschwerdeführerin auch nicht im Sinne einer Überbrückung lediglich kurz- oder mittelfristig unterstützt (vgl. SKOS-Richtlinien, Kap. E.2.2). Zum Zeitpunkt der Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 14. Februar 2006 war die Beschwerdeführerin bereits ohne Unterbruch knapp drei Jahre mit wirtschaftlicher Hilfe unterstützt worden, ohne dass sich eine baldige Ablösung von der Sozialhilfe abgezeichnet hätte. Soweit sie geltend macht, dass Aufenthalte in Spanien ihrer Gesundheit zuträglich seien, kann sie daraus nichts ableiten. Es ist in keiner Weise belegt, dass sie für den Erhalt ihrer Gesundheit auf regelmässige Besuche in Spanien angewiesen wäre. Zudem ist dafür der Erhalt der Ferienwohnung auch nicht zwingend nötig. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass sie zum Verkauf ihrer Wohnung verpflichtet wurde, um die Rückerstattungsforderung zu bezahlen.

Praxishilfen

22.05.2014